[摘要] 6月即将过去，2012年也转眼过半。半年来，在宏观调控政策主旋律不变的情况下，各地微调政策频出，楼市呈逐步回暖趋势。漳州楼市也没有例外，开发商从主推不限贷不限购的非住宅类产品到主推住宅产品，并辅以“以价还量”等各种营销手段，力求消化库存、回笼资金。随着刚需逐步发力，楼市从年初的成交低迷到“金三银四”
今年上半年，漳州碧湖万达广场陆续推出商铺、住宅、写字楼等产品，屡创销售佳绩。
6月即将过去，2012年也转眼过半。半年来，在宏观调控政策主旋律不变的情况下，各地微调政策频出，楼市呈逐步回暖趋势。漳州楼市也没有例外，开发商从主推不限贷不限购的非住宅类产品到主推住宅产品，并辅以“以价还量”等各种营销手段，力求消化库存、回笼资金。随着刚需逐步发力，楼市从年初的成交低迷到“金三银四”、“红五月”的一路攀升，回暖迹象明显；部分高端楼盘也在上半年面世，受到市场热捧。在政策、房价、需求等各方面因素共同影响下，上半年漳州市区楼市总体呈现出理性稳步发展的态势。
政策篇
调控总基调不变 微调信号频出
回顾：去年底举行的中央经济工作会议给2012年楼市定了一个明确的调子：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。3月，国务院总理温家宝在两会上答记者问时，强调房价远远没有达到合理价位，调控不能放松。之后，在主持召开国务院常务会议、分析一季度经济形势时，温家宝指出，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
在限购、限贷等影响力的调控政策维持不变的情况下，各地鼓励首套房消费的政策纷纷出台。进入4月、5月，各地纷纷提高公积金贷款额度。5月份，漳州也出台新规，调整首套房公积金贷款额度，单职工家庭额度从15万元上调到25万元，双职工家庭额度由25万元上调到35万元；第二次使用公积金贷款买房或购买第二套改善性住房等方面也做了相应调整。
与此同时，金融政策放宽。6月8日起，中国人民银行下调金融机构人民币存贷款基准利率。这是央行3年来首次降息。降息及放开利率浮动区间的政策一经出台，多个城市掀起了利率优惠之风。
分析： 2011年，为抑制投资投机炒房，遏制房价过快上涨，国家出台了号称史上最严厉的楼市宏观调控政策。在楼市调控持续从严的环境下，2012年上半年各地限购限贷政策依然严格执行。
不过，这一举措在抑制投资投机购房的同时，也改变了购房者的预期，在一定程度上影响了刚性购房需求的释放。由于购房及贷款成本过高，不少购房者选择了观望，楼市由此进入了漫长的观望期。为此，以释放刚需、鼓励首次置业为目的的政策微调开始在各地逐渐展开。例如，漳州适时放宽公积金贷款额度，对于刚需购房群体来讲，无疑是大好消息。
政策微调，释放出楼市利好信号，而存款准备金率、利率下调这样的金融政策变化则对市场产生普遍影响。有业内人士指出，对于房地产开发企业来说，6月8日开始降息在很大程度上缓解了企业资金压力，购房者也可以从中得到一定的实惠，降低购房成本，此举有利于楼市进一步回暖。
推盘篇
从小谨慎到大放量 住宅产品重当“主角”
回顾：年初，市区各开发商纷纷放缓推盘计划。1月份，市区有3个项目获得预售许可，总套数399套；2月份，漳州获得预售许可的楼盘仅何衙内1个，房源数为108套；进入3月，开发商开始加快推盘步伐，楼市出现了年度首次集中放量的现象，共有9个楼盘、1714套房源获得预售许可，推盘量实现了大幅上升，环比增长了1487%；4月份，开发商推盘计划热度不减，市区共有10个楼盘获得预售许可，总房源为2626套，环比增长53.2%；5月份，漳州市区也有10个楼盘、1683套房源推出。截至6月27日，本月已有7个楼盘，共1007套房源面世。
在产品类型方面，开发商推盘也经历了由重“商业”到重“住宅”的转变。数据显示，1月份，获得预售许可的399套房源中，住宅产品198套，占总数的49.6%，其余则全部为车库、商场、商铺等非住宅类产品；3月份，非住宅类产品仍唱主角，该月住宅房源总数为412套，仅占总房源数比例的24.1%；到了4月份，住宅产品又重新成为推盘主流，在该月获得预售许可的2626套房源中，住宅产品1663套，环比翻了两番，在所有房源中占比高达63%，重新超过非住宅产品；5月份上市的新房源中，延续了上月的趋势，住宅产品为945套，占总房源数56.1%；截至6月27日，开发商已推出的1007套新房源中，住宅产品为705套，占总房源数七成。
分析：今年伊始，在号称“史上最严厉调控政策”的持续影响下，楼市陷入了观望氛围之中。1月份为春节月份，作为传统的淡季，此时开发商推盘热情不高，放缓了推盘脚步。而受工程进度影响，2月份有条件获得预售许可的楼盘较少。到了3月份，政策基本稳定，原本处于观望的购房者开始出手。随着刚需人群的释放，楼市成交量回升，开发商信心亦有所回升，此时纷纷加快推盘节奏。4月份，为了赶上“五一”这样的重大销售节点，大量房源开始集中上市，购房者也有了更多的选择余地。到了5月这样的传统销售旺季，开发商经过一段时间的推广和蓄客期后，在该节点推货也是合情合理；到了6月份，楼市进一步回暖，在很大程度上刺激了开发商的推盘热情，此时亦有不少房源面世。
从产品类型方面看，上半年季度，基本由店面、商铺、车位、办公用房等非住宅类产品唱主角。业内人士分析，由于非住宅类产品不受限购、限贷等政策影响，在住宅遇冷的情况下，理所当然成为市场的宠儿。到了4月份，开发商推盘产品开始“峰回路转”，住宅类产品又重新成为市场主流。业内人士分析，这是由于政策对住宅产品影响的日渐平稳，刚需人群的购买力也再度爆发出来，开发商“投其所好”，在推出的住宅产品时，也主推适合刚需人群的中小户型。
成交篇
由“冬”入“夏”回暖迹象明显
回顾：有关部门网站公布的合同备案数显示，上半年季度，市区新建商品房成交量均为三位数，其中1月份成交量仅为403套，与去年12月份成交近千套的数量相比，1月份成交总量下降了五成以上；2月份则为811套，3月份为703套，均在千套以下。到了4月份，市区新建商品房成交量持续上扬，连续几个月突破千套，其中4月份1133套，5月份为1067套。截至6月26日，6月份市区新建商品房成交量也已达到1016套，再次突破千套。
价格方面，市区中心城区住宅项目凭借其区位、品质、配套等优势，均价多在6000元/平方米以上，高端项目均价更是突破7000元/平方米；其余板块住宅均价也多在5000元/平方米以上。整体而言，目前市区新建商品住宅均价与去年同期大体相当。
分析：业内人士分析，春节期间，由于各方观望氛围较浓厚，开发商和购房者相互博弈，市区楼市成交量不尽如人意。一些已近尾盘销售的楼盘，也并不急于在春节期间销售。到了2月和3月，由于刚需开始入市，开发商也在此时调整策略，并通过各种营销手段积累了大量客源。随后成交量有所上扬，市场初步呈现回暖迹象。
在经过3月的预热之后，第二季度楼市继续回暖。开发商开始推出大量新房源，各种类型的产品层出不穷。购房者有了足够的选择空间，供不应求的现象不复存在，这也在一定程度上抑制了房价上涨。同时，目标客户定位于刚需一族的中小户型房源也有所增多。一些楼盘还推出了特价房、团购价、低首付等优惠举措，吸引了大批刚需客户。大量购房群体开始出手，由此成交量便有了大幅上扬。另一方面，到了5月底，一部分高端楼盘也开始面世，在楼盘品质、地段及服务共同影响下，高端产品受到市场热捧，楼市成交呈现出“两头热”的现象。
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