[摘要] 当前房地产还要不要去库存？去库存任务即将结束了吗？这是近期衍生出来的一个新话题。
当前房地产还要不要去库存？去库存任务即将结束了吗？这是近期衍生出来的一个新话题。
最近，安信证券首席经济学家高善文在北大光华高层管理论坛上抛出的“房地产存货去化即将结束”观点颇引人关注。联系到跌宕起伏的2016年房地产市场：地王频出，房价暴涨，楼市调控政策不断升级，这些现象的出现似乎说明了当下应该增加房子供应，而不是去库存。但是，房价暴涨是否就意味着房地产去库存即将结束？当前中国的房地产库存究竟有多大？哪些类型的房子库存更严重？
去库存任务真的即将结束？
高善文在北大光华高层管理论坛上称，2016年以后存货的去化转入了一个极其明显的加速过程，而这一加速过程在2016年下半年以后已经进入到存货去化的末期。
得出这个结论的理由是：2016年以来，涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始扩散到一部分三线城市。这表明房地产市场开始出现非常明显的供求失衡压力，并且供求失衡压力还在扩散。这非常清晰地显示出房地产市场的去存货过程开始转入末期。
“这种观点有失偏颇。2016年我国房地产总体库存减少了3.2%，其中住宅库存下降了11%。今年前3个月库存同比减少了6.4%，其中住宅库存下降了15%。从数据看，去库存任务很艰巨。”房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，“不要因为一二线城市房价上涨库存不足，就说去库存任务即将结束或者完成了，当前的去库存任务依然很重。”
那么，我国的房地产库存到底还有多少？
国家统计局4月17日公布的数据显示，3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。其中，住宅待售面积减少1643万平方米，办公楼待售面积增加3万平方米，商业营业用房待售面积减少84万平方米。
“从数据上来说，我们的库存量依然很大，还有6.8亿多平方米。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”顾云昌说。
业内人士表示，库存量有多种统计口径，目前主要有两种：一是统计局给出的待售面积(指竣工一年以后没有卖掉的房子面积)；另一种是指已经开始销售的房子的面积，“从销售到竣工差不多得一年时间，加上竣工一年没有卖掉的房子，共两年时间，这个库存数据远比统计局公布的大得多。所以，当前我国的实际库存量还很大。”
一边是去库存，另一边在补库存
随着性楼市调控政策不断升级加码，让交易火热的一二线城市楼市快速降温，房价暴涨得到抑制；但是，很多三四线城市却还在为去库存“发愁”。资阳、潍坊、湘潭等城市是在三四线城市中率先推出新一轮房地产刺激计划的地区。而且，这些推出房地产去库存政策的城市，无一例外都是在2016年去库存政策基础上的升级版。
有意思的是，当前三四线城市的房地产也出现了“冰火两重天”格局：一边是购房奖励去库存，另一边是楼市限购接连加码。没错，楼市限购说的就是环京津的河北楼市。近期，环京津“城市群”集体进入调控模式引起关注。
梳理发现，自今年3月17日以来，石家庄、保定、廊坊、沧州、承德、唐山、秦皇岛等7个设区市已先后发布楼市限购新政。
顾云昌解释：“我国的楼市调控政策不会‘一刀切’，会采取因地制宜、因城施策的原则。针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码。但总体看，三四线城市的主要任务还是去库存。”
我国的去库存压力究竟有多大？衡量库存压力有一个重要指标，即库存消化周期(也称“存销比”，存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值)。当存销比持续下行，相关城市的房价上涨压力会持续增加；而当存销比持续攀升，房价下跌的可能性则会增加。
“很显然，12个月到18个月库存是最合适的。”顾云昌说，现在所说的去库存主要是在三四线城市，特别是一些经济欠发达地区的库存量很大，而房价上涨过快的地方往往是库存不足的地方，还要补库存。“现在的任务是去库存和补库存相结合。”
商业地产去库存任务更艰巨
需要注意的是，中央文件主要提的是住宅地产的库存，并没有提商业地产的库存。
但是，随着电商与现代物流业的发展，传统商业模式受到较大冲击，商业营业用房待售面积不减反增，去库存压力依然很大。
顾云昌表示：“现在去库存工作有一个现象值得关注，就是总体库存在下降，特别是住宅的库存比例下降得比较快，但商业地产库存压力依然很大。商业地产的库存应该引起我们的高度重视。”
统计数据显示，1—3月份我国的住宅待售面积是39082万平方米，商业地产的待售面积是19802万平方米，从数据上看，住宅的待售面积远高于商业地产的待售面积，但是，顾云昌提醒：“由于房地产销售量中住宅占比很高，而商业地产销量占比低，因此，总体看，商业地产的库存比住宅还严重。”
可以肯定的是，2017年的去库存要想取得进一步成效，商业地产的库存去化不容忽视。
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