[摘要] 有人问我，房地产越来越不景气，2020年又是房企的还款大年，开发商会不会价跑量，导致房价大降？深悦君的答案是两个字：不会！
有人问我，房地产越来越不景气，2020年又是房企的还款大年，开发商会不会价跑量，导致房价大降？
深悦君的答案是两个字：不会！
首先房价降不降并不由开发商决定，他是根据市场和政策而波动的。
其次无因不能生果，有果必有其因，要搞清楚房价的因果逻辑，才会明白房价的走向。
万法生住异灭，在事相中有其普遍的理性，如生必有死，聚必有散，合必有离，成必有坏，都是必然的理则。
这便是因果论，房价也是一样。
01 房价上涨始末
这篇文章主要是给大家分析一下楼市2020年的走向，在此之前，不妨先回头看看这一波楼市上涨的原因。
有人喜欢用供需关系来分析，其实这是不正确的。
这两年房价从一线到十八线，齐拔拔的涨了个遍，是因为供需矛盾突然释放吗？
显然不是，否则，3年前，各地处于房价洼地，北上广深这四个一线城市3W左右均价，强二线天津武汉长沙成都一万多的时候，房子为何没人买呢？
还有人喜欢将上涨原因归咎于货币超发物价飞涨。
其实也不完全对，3年前的CPI其实并没有多高。
2015年实体经济依旧跟没大放水之前一样死气沉沉，居民的收入也在下降，消费能力明显不足，3年前楼市的供需并没有发生大的转变，还是鬼城遍地，除了京城里的一些开发商将炒上天火了一把之外，其余都如温水中的青蛙，大家恨不得七十二变变出花来来搞营销搞促销，但均没能溅起什么水花。
时光就这样不紧不慢的走着，楼市也不温不火的存在着。
然后，忽然有一天，平地起惊雷，仿佛一夜之间这个市场就发生了质的改变，房子变得紧俏了，连最偏远地区的房子都被消化掉了。
怎么解释呢？
其实，我们完全可以把这一轮楼市的上涨解释为朝廷的自救。
02 双刃剑
归根究底是朝廷主导一切，是政策决定房价，是20％的首付及85折的房贷利率引起的，是政府给房地产松绑后紧接着加杠杆引起的。
2015年以前，国内的经济状况非常不好，产业转型尚未开花结果，传统产业负债累累严重过剩，经济陷入了一种再次探底的可能。
写这到这里，忽然想到了任总。
多年来，任总一直是地产界那个看不见“皇帝新衣”的小孩，对错皆不论，总能语出惊人，所以也背负了一身的骂名与狂名。
他说过一句很经典的话：“房地产就是夜壶，总是在需要的时候从床底下拉出来用。”
是的，无奈之下，只能又启动了这个可以最短期内拉动经济的的产业。
大佬祭出一系列的手段之后，大大小小的城市一圈一圈往外蔓延的开始了去库存的运动，用棚改制造刚需，不断的给人买到就是赚到的心理预期，结果不到三年时间，就完成了心中预期。
纵观我们经济发展突飞猛进的这15年，房地产业对经济的贡献，甚至说成中流砥柱也毫不为过。
但世间万物都有两面性，有利必有弊，朝廷上下也都知道。
房地产业必须和其他产业协同发展，如果仅仅一家独大的话，对社会财富的吸附效应肯定会对经济造成不可磨灭的伤害。
如今虽然库存去得差不多了。
但实际上房子的实际需求与供应关系并没有发生质的转变。
CPI也并没有出现大的通货膨胀，居民的收入水平也未见明显提高，房地产这个气球却被吹大。
因为居民们却将手中积累的财富全部投向了房地产，六个钱包也在所不惜，他们已经透支了未来几十年的财富。
政府也知道，但明知如此却要为之的原因是，货币。
03 元凶是货币
2016年，中国加入了SDR，SDR这玩意儿是国际货币基金组织（IMF）于1969年创造出来的怪胎。
是SpecialDrawingRight的缩写，翻译成中文是：特别提款权。
以前的SDR是四大金刚，美元、欧元、英镑、日元，中国的人民币加入之后便变成了五朵金花。
加入的好处是意味着人民币成为了真正意义上的世界货币，名正言顺地成为IMF180多个成员国的官方使用货币，这便是金融学里时常说的硬通货。
我们将人民币变成硬通货以来，外汇储备消失了1万亿美金的真金白银。
别吃惊，这是必然的结果。
其中的道理非常简单：你想把自己的钱变成硬通货，那你就需要让你的钱回归实际价值。
可残酷且梦断的现实是，如果按目前的汇率，超发的RBM可以把全世界买下来。
我们积攒的那点家底根本不足以支持目前的汇率水平，如果再不稳定汇率保护外储，剩下那三万亿美金，撑不了2年就要消耗光，打铁还需自身硬，想成为硬通货，得真有实力才行。
为了守住汇率保护外储，想把RMB变成硬通货，那只有回收消灭掉超发币。
但这么数字太大了，怎么回收？
放到哪里去？
这个用脚趾头也能想到：楼市。
也只有楼市这个巨大的熔炉才可以容得下同样数额巨大的超发币，如此一来，给楼市加杠杆推高价格吸收货币，便成了的选择。
我们的国情是朝廷一言九鼎，有了这个大背景和大需求之后，剩下的只是手段了。
大家都知道棚改货币化是房价上涨的重大推手，但不知道大家有没有想过棚改货币化的钱哪里来的？
答案是，那些数额巨大的超发币。
这样便是一举两得，甚至一箭三雕了。
04 陀螺上升论
房地产除了居住属性和投资属性之外，还有个金融属性，相比前两者，这个才是重中之重。
我一直非常认可螺旋上升理论。
如果代入进中国楼市里头来便是这样的：
金融加杠杆--政府借贷--基础建设--房地产开发--房地产加杠杆--向居民转移--居民收入提高--居民自身杠杆降低--房地产泡沫消失。
所以，大家可以看到，十几年来，物价上涨房价上涨居民收入提高，这是同步进行的。
在金融政策的引导下，无非就是一个吹大气球并把它逐步填满的过程。
每一个周期下来，都可以推动了经济的发展和社会的进步。
楼市有泡沫吗？
大家都知道有，但是泡沫并不可怕，因为推动经济发展无可避免的会产生一定的泡沫，但只要气球不破，它便是最有效的推动经济发展的方式。
而在这个过程中，大佬要做的就是：吹大气球，控制好气球，填满气球，再吹大气球。
由于我们国家独特的土地政策，截止目前，玩的非常好。
2015年开始，他们处于一个吹气球的阶段，于是房价一路上涨。
到了这两年便是控制好气球，于是便有了号称的史上最严调控的诞生，楼市渐渐冰封，稳住。
而今后几年，他们便要开始填气球的步伐了，而在这个填的过程中，他们的手段有三种：居民的收入、实体经济的发展、房地产税。
05 房地产税的误解
这里就主要说一下房地产税。
因为房地产税是今后几年房地产发展一个关键，成为左右今后几年房地产填泡沫进程的决定性因素。
首先房地产税必将是一种地方税。
也只有成为地方税才具有操作的可行性，范围内房地产发展的不均衡。
作为地方税种的房地产税全面收取或统一收取都不现实，也无法操作，只有个地方根据本区域内的房地产发展状况，采取灵活多样的税收方式，地方上才有可能有积极性去收取，才可能保证收的上来。
所以，未来房地产税的收取方式，应该是这样的：
各地方根据本区域内的情况自行平衡卖地收入与地产收入，各地方区域也可以采用不同的税率方式。
前期地方财政投入多，收入高房价高的区域收取的利率高，收入低急需发展的区域可以少收或者不收。
只有这样才能达到税收公平，既不伤害刚需又可均衡发展。
占用社会公共资源多的区域多收税，肯定是最公平的方式。
房地产税既然是地方税种，交给地方研究实施即可，朝廷想统一制定基本是不可能完成的任务。
对于跨区域多套房的居民，只要是在急需发展的区域，无论多少套都不可不收或少收。
所以房地产税收取过程中起征标准，多套征收认定等等难题都可以通过税率的变化进行完善调整，朝廷只需根据各地方发展情况给出税率范围即可，具体实施交给地方，让地方上根据本区域是否控制人口，是否引入人口，是否进一步开发，新区域的人口收入，卖地划算还是收税划算，地方行自己灵活决定才有可行性。
所以，今后几年房地产税肯定是要推出的，而且会成为地方上调节房价的一种利器。
主要是三点原因。
1、没有人口流入，没有实体经济支撑，严重依赖土地的城市，从来不会想着降房价，这从近两年多起降价未遂事件就可以看出来。
2、房地产税和卖地收入本不冲突。
很多人会想：收了房地产税，地方上就可以不靠卖地了，其实这种想法很幼稚。
城市要发展，没有多余银子来源的地方，必须依靠卖地获取发展资金，投入公共建设，建立居民公共设施，这条发展路径，任何地方都不可能放弃。
3、房地产税的作用只是调节，调节各区域房地产均衡发展，调节城市不同区域的发展，调节各阶层居民整体收入差距。
那么，调节税会造成房价的下跌吗？
答案是：不会。
既然是调节那么铁定不可能一刀切，有的城市多收，有的城市少收，有的城市不收，不收税的区域房价怎么下跌呢？而收税高的区域学校医院超市配套齐全，资源更加稀缺，改善性需求巨大，想跌也难。
打个最简单的比喻：你是新疆或者铁岭人，非要去上海买房，那自然就得承担更高的房地产税了。
所以，房地产税按人均面积收都是不可行的，它只能以差别税率的形式存在，什么异地多套，人居面积的难题，在差别税率下，都将不攻自破。
既然如此，房地产税在运行好的情况下，是不会造成房价剧烈波动的。
06 库存与城镇化诞生的怪胎
要明白楼市下半场的走向，就得明白大佬填充气球的思路。
写到这里，我再问一句废话：大家觉得目前的房价有泡末吗？
我想，看多的看空的答案肯定不一样，因为无论从租售比上来分析，还是人均面积上看房价确实存在泡末
但是房子既然叫做商品房。
那么，它也是商品的一种。
既然是商品，那么其泡末程度就是由供需关系决定的。
2015-2018这一轮的房价上涨，与上一个上涨周期的区别是什么？
两个字，库存。
上一轮房价到顶，是因为房子的库存越来越多，多到遍地是鬼城，因为卖不出去，房价自然也涨不上去，也就到顶了。
但是这一轮呢？截止目前，在吹气球的过程之中，库存十去其八，已经消化得差不多了。
但很明显，购买需求还在，而且数量巨大。
任志强这么多年一直看涨的依仗是什么？
城市化啊。
大家都知道，我们有很多梦想。
比如全面建设小康社会，比如2035制造，比如从发展国家梯队进入发达国家梯队、
而这些梦想要实现，个最基本的支撑条件就是：城市化。
不用怀疑，强国的标志的确就是城市化！
历史上我们有过强国时代，比如说清朝宋朝，但那都是农耕时代，为什么清朝后来不灵了呢，一个是闭关锁国，一个就是保持农业国。
但其它国家在这个近200年左右的时间已经迅速发展到工业后工业。
这个发展过程其实就是城市化的过程。
我们的城镇化目前还处于人口向城市快速集中的中期阶段。
到目前，中国是58.52％的城市化水平，注意这还是官方数据，实际上城市化率只有42.35，这个数字是什么概念呢，韩国在1980年达到了58.52％的城市化率，日本是1955年，英国是1953年，而美国是1930年。
很明显，这还有很长一段路要走。
大佬提得的两个梦想：全面建成小康社会，其城市化指标是70％；从发展中国家踏入发达国家，指标为80％，这还只能算是中等发达国家，像日本美国的城市化水平，已经超过了90％。
不知道的大家有没有忘记，在2017年10月18日的十九太报告中，主席划重点的那句：从现在到二〇二〇年，是全面建成小康社会决胜期。
在这不到两年的时间当中，势必会迎来一波加速推进城市化进程的大浪潮。
而这也将为楼市提供持续稳定的需求基础。
城市化的数字指标才是中国未来最重要的发展目标，因为其背后站着的是2亿8千万存量农民工和7300万的流动人口，如果他们把长期的居住转到城市，将会带来巨大的住房需求。
是的，2亿8千万，这是一个庞大的需求。
甚至比欧美一些国家总人口还要多。
所以任总才会说：“我们的城市化仍然会是一个高速发展的过程，而城市化重要的一环显然就是盖房子，这依旧是一个有着巨大需求的市场！”
2015-2018这一波周期之中，销售面积和房价屡创新高之后，依旧有着如此巨大的需求，但为什么现在来了一波降价潮呢？
答案是：购买力衰竭。
这轮房价的登顶，就是因为居民的购买力衰竭而逐步到顶的，上一轮是卖不出去了，这一轮是买不起了。
什么会造成购买力的衰竭呢？
人们金融成本无法继续负担，家庭财富被房子吸收干净，人的欲望和实力透支到达极限的时候，房价到顶了。
07 不止2020年，未来2-5年，房价不会大跌
然而，如此的登顶方式，并不是什么好事。
如果每个人都是透支自己财富创造能力且集中全家庭三代能力六个钱包去购买一套房子的话，并且这个房子只有可怜的1.5％的年，那么这种购买力无疑是被强烈透支的，这是畸形的。
但是大佬太聪明了，又因为掌握着的主动权，大展拳脚的地方太多。
他们开始逐步的提高地价，让面粉贵过面包。
如此一来便达到了控制房子的投放的目的，这样就让房价稳定下来，由于目前的库存已经不足，高位接盘侠也越来越少。
所以基本可以确定，购买力与房价，在如今达到了一种奇奇怪怪的平衡。
再加上如今无论是哪种国级会议，只要提到房地产都离不开两个词语，一个是住房不炒，第二个是稳楼市。
未来太遥远，谁都无法断言，但是至少可以肯定的是，不止2020年，今后2-5年，房价会在一定波动范围内稳住。
指望跌和指望涨，都是不切实际的。
接下来的几年，就要看朝廷，尤其是地方大佬的调控艺术了。
如果接着加大供应，打破平衡，房价必跌无疑，如果控制房地产业的开发，等居民收入提高逐步消化目前的虚高价格，房价基本会保持平稳运行。
今后几年，高位接手的投资客会比较难受，在限售的政策下，因为房子的持有成本会逐步侵蚀掉既得利润。
刚需能买的起就买，买不起就等，但是还是不建议过度透支自己的能力。
现在，很多地方上，仅仅看到了房地产业所创造的GDP，却看不到他对社会及其他经济体的伤害，也无暇追求长期的高科技产业带来的经济腾飞，只追求于短期的经济指标，从这方面看，地方是短视的，无力的。
这一轮的房价暴涨，传统产业不仅没有起死回生，也很难再进行产业优化了，而原本寄予厚望的产业结构调整，毫无疑问，又被推迟了。
其实，按照发达国家的模式，产业调整必须去除落后产业，资源必须从新分配，社会才会进步，可惜，大佬没这个勇气。
走到现在，局面更为复杂了，在外有群狼虎视眈眈的情况下。
我们已经背上了一个巨大的泡末，这个气球不能破，不允许破，所以还需要更多的社会资本去把它填满。
不过，因为国情独特，我们无穷无尽的招数去支撑气球不破。
而这无穷无尽的招式下面，炒房客无疑要沦为炮灰，从近一年半的政策可以看出，对于炒房客，大佬目前的想法很简单：炒可以，但是想带着利润走，不容易，这些投资客都是有钱人，让他们为国家出点力填充气球，也是应该的。
而今后几年，中国特色的房地产，再想暴涨，也没有购买力的基础了。
想暴跌？不好意思，稍微好一点的城市限售限卖限购之后，连取消预售制度也要取消了，有钱也买不到房子，房价怎么大跌？
而刚需呢，我大佬任何的政策出发点从来就不是为刚需而生的。
他们买了就买了，无所谓了，今后十几二十年努力工作，把从银行借的房贷还上就行。
投资客损失点时间成本，但最终也会解套的。
开发商虽然没以前那么暴利，只要不自己作死，还是能赚大把的银子。
从此以后，天下太平，社会稳定，国运昌盛
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