[摘要] 2020年的每一天，我们都在见证历史。可以预见，2021年的漳州楼市，稳字当头。而作为普通置业者，要不要在2021年出手买房，会“高位站岗”，还是“趁势抄底”，仍有蛛丝马迹可循。
九十九湾、西湖等板块将是2021年市区楼市供应热门板块。 闽南日报记者 张 晗 摄
2020年的每一天，我们都在见证历史。
从年初售楼部闭门谢客，到年中恢复热闹，再到下半年的持续分化，漳州楼市用一年的起伏，再次提醒我们，市场是充满不确定性和变化的。
新年伊始，疫情未散，也许我们遇上了近些年来最难以预测的新年楼市走向。不过，在很多的不确定性中，也有确定的，包括“房住不炒”“三条红线”在内的政策已经落定了未来几年楼市的主基调，房地产行业也将成为一种“重归平凡”的产业，曾经的高增长、高业绩也许将告一段落。可以预见，2021年的漳州楼市，稳字当头。而作为普通置业者，要不要在2021年出手买房，会“高位站岗”，还是“趁势抄底”，仍有蛛丝马迹可循。
政策求稳 倒逼行业去杠杆
不说太远，就说2020年的最后一天。这一天，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。从贷款角度“缚”住房企，体现了政策层面加强融资需求端监控、倒逼行业去杠杆的意图。
并且，“三条红线”试点扩围的消息不绝于耳，可以预计，在“房住不炒”的基调下，2021年房企融资难度进一步提升，首当其冲必将影响房企的拿地热情。从去年8月拍地后，漳州至今尚未启动新一轮土拍，以此可以感受到有关部门的审慎——这也是基于政策和市场行情的综合考虑。
以上我们谈到的政策调控主要是国家宏观层面的政策，针对房企。在地方层面，漳州针对购房者的政策保持不变，刚需首套入手继续维持20%的首付，且各银行房贷利率暂无大变化，这对于有意购房自住的市民来说，也是一份“稳稳的”利好。
去化承压 预计房价稳中有进
当然，房产除了居住属性，还有投资属性，对于追求资产保值、增值的人来说，购房仍是一个重要途径。回顾近些年漳州楼市，也曾经历过出人意料的上扬和回落。但从疫情以来，释出的宏观政策更具釜底抽薪的力度，指望房价“坐过山车”大涨大跌都是不现实的，稳中有进可能性。
数据显示，2020年中国房地产开发商的销售增速放缓，但销售金额超过1000亿元的房地产开发商仍有40多家，销售金额超过2000亿元的开发商数量也增加到19家，两组数据均创历史新高。也就是说，疫情扩大了开发商之间的差距，一场淘汰战正在进行。
尽管今年房企业绩在一定程度受到疫情冲击，但是整体规模持续放缓趋势已定，可以预计，2021年市场考验只会有过之而无不及，销售态势不容乐观，或有越来越多的房企面临负增长困境。因此，开发商以价换量、力求资金回笼的动作仍将持续一段时间。
漳州市统计局公布的数据显示，2020年1~11月漳州全市商品房销售面积为725万平方米，同比增长-6%；商品房待售面积311万平方米，同比增长-3.2%，商品房待售面积首现减少，可见当下房企去库存操作取得一定成效。不过，因为住宅库存基数不小，2021年开发商仍将承受去化压力，让利冲量或将继续。
当下，漳州市区商品住宅价格区间多在10000~20000元/平方米之间，四位数房价十分罕见，多数楼盘单价在12000~16000元范围内。中低端盘价格稳中有进，尚属合理。但不少高端楼盘的价格仍未有大变化，甚至和2017年“高位站岗”差不太多，好好挑挑是能买到称心如意的房子的。
建设火热 城市轨道交通更近一步
日前我市发布的《政府工作报告》出现了以下字眼：以碧湖、建元、西湖板块等为重点，加快培育和发展总部经济、楼宇经济；稳妥推进中心城区行政区划调整，提速东部新城、市区北部片区、西湖片区、南江滨片区开发建设，推动主城区跨江面海发展；尽快开工厦漳泉城际铁路R1线。这一系列宏伟蓝图，将在“十四五”实现。可以预见，上述几个区域将是未来开发建设的重点，前景较好，配套齐全，安家不妨考虑考虑这些地方。
尤其是2020年底至今备受关注的R1线，拟在漳州市区设多个站点，分别为漳州站、行政中心站、人民广场站、九龙公园站、西洋坪站、西湖站等。目前厦门公共资源交易网公示了《泉州-厦门-漳州城际轨道（R1线）工程可行性研究及配套专题编制》中标候选人，中铁二院工程集团有限责任公司为中标候选人，投标总报价40288800元。也就是说，我们离R1线开工又近了一步。
结合轨道交通站点，可以预见，2021年市区楼市供应热门板块将是九十九湾、西湖等板块，“价格洼地”则出现在高新区。对购房者来说，这些区域可选产品多，前景不错，购房时择准开发商集中冲量让利的时机入手即可。
■闽南日报记者 张 晗
2021购房小建议
买房是一个家庭最为重要的经济决策之一，每个人都不愿留下遗憾。这里还有几个小建议，希望能帮助购房者绕开购房途中那些坑。
首先，注重房产附带的价值。不少房产自身附带学区“特质”或享有公园、商圈、医疗等配套，有这些资源加持，房产本身的增值潜力较大，要脱手变现可能性也较大。
其次，关注稳妥房企的产品。楼市进入“横盘时代”，不少房企已经在弯道中出局，疫情黑天鹅更是加速了行业洗牌。不要被各家开发商“折扣竞争”的现状迷惑，尽量多关注房企财报等数据，选择更为稳妥的开发企业，以保证产品施工品质和后续的服务质量。
再次，慎重选择地段。在城市建设节奏加快、“繁华中心”迭代迅速的当下，慎重选购老城中心无学区等属性的“老破小”，不妨关注正在兴起中的“城市副中心”“城市新商圈”等全新地段。
最后，尽可能选择多房产品。“二孩时代”不可避免将面临“三代同堂”“一家六口”的情况，要适时转变购房思路，在能力可及的情况下尽量从3~4房入手。如今漳州房价已进入万元时代，买卖动辄百万元，尽量一步到位，可免去日后置换改善的烦恼。
■闽南日报记者 张 晗
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