[摘要] 5月20日上午，近20家房企齐聚市行政服务中心拍卖大厅，在2021年度市区第二场国有建设用地使用权拍卖会上，两个多小时的时间里，超190次举牌，两幅地块达到上限价，解锁“竞预售”“竟配建”等规则。备受瞩目的长福地块，还走到了现场摇号这一步……
5月20日上午
近20家房企
齐聚市行政服务中心拍卖大厅
在2021年度市区第二场
国有建设用地使用权拍卖会上
两个多的时间里
超190次举牌
两幅地块达到上限价
解锁“竞预售”“竟配建”等规则
备受瞩目的长福地块
还走到了现场摇号这一步
最终，经过竞价、竞预售、摇号的2021P01地块（长福02地块）以19.3亿元的上限价格、0平方米的可预售住宅面积被10强房企新城控股收入囊中；
位于漳州高新区南湖板块的2021P03地块以5.95亿元的上限价格、无偿配送2.05万平方米居住用房建筑面积的条件出嫁联发；
而开年以来在各地豪爽拿地的建发斩获了位于西湖板块的2021P06地块，出让价格为4.71亿元。
此次土拍，总计吸金29.96亿元。
10强房企新城首入漳州 吾悦广场指日可待
2021P01地块（长福02地块）：举牌90轮，成交价即上限价19.3亿元，溢价率48.46%，楼面地价即上限楼面价5294元/平方米；商品住宅平均售价不超过20000元/平方米。
此前长福地块待嫁之时，业内也曾多方期待能引来有着丰富城市综合体建设运营经验的知名企业。此次新城拿下长福综合体地块，不得不说，既是预料之中的事，又带有些意外的运气。
没错，连拍卖师也连连感叹，拍地拍到摇号这一步，“真的是靠运气”。共有8家房企报名参与竞拍2021P01地块，分别是万科、建发、源昌、中骏、新城、宝龙、深圳亿泓、达天。
环节是竞地价阶段，新城、建发、万科、中骏、源昌都表现出了对该地块的热情，积极举牌应价，你来我往，节奏均衡，各不相让。地块设有上限价，且增价幅度为1000万元或1000万元以上的整数倍，不过这幅地块都没有用完预计的63次报价上限次数就达到上限价格，由建发直接报价19.3亿元进入了第二环节——竞商品住宅预售条件。
按照此前发布的出让公告，该地块内集中商业购物中心主体结构（含塔楼）封顶，可以办理该地块内住宅计容面积70%（即180000平方米）的住宅预售手续。第二环节竞预售面积，简单来说，就是谁竞报的可预售住宅面积，谁能晚一点卖住宅、将资金和精力更多放在做商业部分，谁就是赢家。
第二阶段仍有7家房企紧追不舍，从18万平方米应价后，经过31轮举牌，中骏直接报价将可预售住宅面积降至0平方米，角逐进入了第三阶段——摇号。
参与摇号的一共有4家房企，分别是中骏、源昌、新城和深圳亿泓，到这里就看得出他们对2021P01地块是不计代价的真爱。摇号有两轮，首轮抽取球号对应号牌，第二轮一球定胜负。最终，幸运的女神亲吻了74号小黄球，将这幅航母级别的长福综合体地块交给了它所代表的新城控股。
现场的热闹，多半是冲着这幅地块而来。热闹的背后，是房企当下囊中缺地的焦虑。有了好面粉，才能烤出好面包。按照约定，该地块集中商业购物中心必须在开工之日起28个月内满铺开业，迎接漳州人民的检阅。可以畅想，新城控股的城市综合体项目品牌“吾悦广场”将给漳州人带来新的消费体验，带动长福片区凝聚人间烟火气。
一说到新城控股，可能很多漳州人会想到漳州本土企业新城房地产集团，其实二者不是同一家企业，只是凑巧都用了“新城”这两个字。
公开资料显示，新城控股集团股份有限公司创立于1993年，总部设于上海，集团主要致力于开发运营精品住宅和多功能城市综合体项目。2015年12月4日在上海证券交易所上市，成为国内B转A成功的民营房企。在中国房地产业协会3月16日发布的“2021中国房地产开发企业综合实力500”榜单上，新城控股集团股份有限公司位列第十。榜单上前十位中，万科、恒大、碧桂园、中海、融创、保利、龙湖、世茂都已是熟面孔，加上此番首入漳州的新城控股，十强中仅华润一家尚未进入漳州市场。
根据新城控股发布的2020年年报，在业绩上，新城控股保持了稳健增长，2020年实现营业收入1,454.75亿元，同比增长69.46%；截至报告期末，公司总资产达5,377.53亿元，同比增长16.37%。报告期内，新城控股超额完成年初制定的全年新开业30座吾悦广场的目标，2020年新城控股商业运营总收入增长至57.21亿元，其中吾悦广场商业运营总收入增长至56.70亿元，超额完成55亿租金的目标，同比上涨超过30%。
企业年报披露，“基于对行业趋势的判断，结合公司追求稳健发展的风格，新城控股将2021年的销售目标审慎地定为2600亿元，全年计划新开业吾悦广场30座、到2021年底开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为85亿元。”
当下，福建省内已经有3个吾悦广场项目，分别位于泉州晋江、福州长乐、福州平潭。下一个，就在漳州。
再进西湖 建发落下深耕芗城第二子
2021P06地块（西湖G16地块）：举牌32轮，成交价4.71亿元，溢价率42.7 %，楼面地价5621元/平方米。
编号2021P06的西湖地块紧接着上架拍卖，出让过程较为平淡。共有5家房企参与竞买，分别是在西湖及周边拥有项目的“回头客”建发、碧桂园、夏商、联发，以及漳州人较为不熟悉的房企盈盛。其中，建发和联发这对“兄弟”报名了本场全部三幅地块的竞买，拿地热情之高，在余下这两幅地块的竞拍过程中清晰可见。
起始价3.3亿元，报价上限为4.89亿元，加价幅度为300万元或其以上的整数倍。刚开场大家保持了过于理智的沉默，仅建发、联发、夏商三家闽系房企在出价。很快，联发放弃了争夺，现场仅剩下建发和夏商二位在决斗。建发多次直接报价，欲快速结束博弈，最终夏商止步，建发报出4.71亿元的价格，拿下企业位于西湖片区的第二子，楼面地价约5621元/平方米。
2020年8月25日，建发拿下目前“建发和著”项目用地首入芗城，并于今年3月初开盘销售。不过2个多月时间，建发和著3栋高层建筑即将清盘，当前在售主打产品为为数不多的135~143平方米叠院。也就是说，建发在芗城的存货接近尾声，拿地推新迫在眉睫。而按照今年以来建发在各地以高溢价拿地的“惯性”，以及今年3月参与漳州市区首场土拍积极举牌却一无所获的情况看，此次再拿新地是预料中的事。
这幅地块带回购方案出让，地块计容建筑面积小于83793平方米，由政府回购的安置房面积为32000平方米，回购部分占比约38%。户型比例为：60~80平方米的占40％，80~100平方米的占36％，100~120平方米的占24％，由漳州市住建局限价回购，回购价为7452元/平方米。也就是说，项目可售面积为51793平方米，体量较小，这应该是该地块在3块地中溢价率的原因之一。
因为竞争不算激烈，2021P06地块5621元/平方米的楼面地价并不高。其紧邻的玖颂西湖（即2020P12地块）楼面地价为5330元/平方米，大唐三木印象西湖为6181元/平方米，碧桂园西湖印象为6205元/平方米；稍远一点的，建发和著为7731元/平方米，联发拿下的西湖核心区域的两块地分别为9091元/平方米、9670元/平方米。不过，回购价仅比楼面地价高1831元/平方米，应该不足于覆盖回购部分的建安成本、资金成本等。把这些多出的成本摊到可销售面积上，其实际的楼面地价是高于5621元/平方米的。
进军南湖板块 联发拿下九龙江南岸第二幅地块
2021P03地块：举牌70轮，成交价5.95亿元，溢价率 48.75%，楼面地价12337元/平方米，无偿配送居住用房建筑面积2.05万平方米。
2021P03地块是高新区今年出让的幅居住地块，也是今年市区出让的首幅高端住宅地块，多方预测其产品将为叠墅。起始楼面地价8294元/平方米并不便宜，但仍吸引了6家房企参与竞买，分别是金地、万科、建发、联发、融侨和盈盛。
2021P01和2021P03地块因竞拍规则较为复杂，竞拍过程显得格外有趣。面对竞买人的热情，新规矩没白设，都派上用场了。2021P01触发了“竞地价、竞预售、摇号”三种竞拍规则，2021P03则触发了“竞地价、竞配建”两种竞拍规则。
阶段，竞地价。2021P03地块起始价4亿元，融侨、万科积极应价，金地、联发用实力陪跑，但最终是建发报出了上限价5.95亿元，速度太快，大家意犹未尽，于是6家房企全部报名进入第二阶段竞配建的角逐。
依据规则，当该幅地块的报价达到上限时，若有其他竞买人表示继续参与，现场转入“竞配送居住用房建筑面积无偿提供给漳州高新区管委会并移交区属国有企业”。每次竞报配送居住用房建筑面积应不少于500平方米，竞报配送居住用房建筑面积者为竞得人，成交土地出让价款即为上限价格。
竞配建过程各家房企总计举牌41次，虽说6家都入局，但火力主要集中在联发、融侨、盈盛三家之间，并且联发表现出了杀伐决断的雄心，紧追不放，最终将配建面积锁定在2.05万平方米，自此再无敌手。
按照上限价格测算，溢价率 48.75%，成交楼面地价是12337元/平方米。
土拍刚刚落锤，就有开发商通过朋友圈等渠道发布“涨声四起”的消息。甚至有文案指出，经过这场土拍，漳州市区楼市楼面地价已超2万元/平方米，“两万时代”来了。
这个2万多元的楼面地价是怎么算出来的？先要明确这一点：竞地价，加的是看得见的钱；竞配建，加的是看不见的钱。因此不少业者引入了“隐形楼面价”这个概念，来描述开发商竞配建后将付出的成本压力。要知道，2021P03地块计容建筑面积不高于48228平方米，20500平方米的配建已是这幅地块总建面的42.5%，余下的可售建筑面积为27728平方米。兑现无偿配建所产生的土地成本、建安成本（以3000元/平方米计）摊到可销售面积上，“隐形楼面价”肯定高于12337元/平方米的成交楼面地价，确实会超过2万元/平方米。但考虑到该地块建筑限高小于18米，开发商肯定会将其打造为高端住宅，且该地块没有限定预售均价，这样的楼面地价也在情理之中。
对比今年首场土拍西湖地块78%、73%的高溢价，今日出让三幅地块的溢价率分别是48.46%、42.7 %、48.75%，处在较为正常的溢价区间内。不难看出，设置上限价格、改变竞拍规则，最主要的目的还是在于调控，用以保证土地市场平稳不过热。但是，新调控规则之下，不论是加竞配建还是加竞预售，考验开发商的资金实力、提高开发商“入场”门槛、压缩开发商的利润空间，政策层面的目的是显而易见的。
看罢漳州，再看其他城市。5月12日泉州安溪土拍，2幅商住地块引来250多家房企争抢，竞相摇号，那场面堪称“活久见”；同日福州土拍，19幅地块，有169家房企到场角逐，热门地块引来摇号，冷门地块底价成交；5月13日厦门首次集中供地，备受关注的厦门思明洪文2021P02地块也是采用“限房价、限地价、竞配建”方式拍卖出让，调控意味明显。也就是说，土地市场“僧多粥少”的情况较为普遍，开发商为了拿地很可能不惜代价，各地土地市场调控政策也在适时跟上。也许此次土拍前，你曾感觉到此次拍卖规则是在复杂，但它确实是必要的。
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