购房小讲堂│交房面积有误差？教你这样处理

房屋交易坑多套路深

为了帮助市民朋友避免和解决房屋交易中的种种问题

小编推出“购房小讲堂”

你关心的楼市政策、购房知识、避险指南

这里都有~

●知识点1：房屋实测面积

房屋实测面积（即交房面积），一般指商品房竣工验收后，根据国家规定，由具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范相关规定，对楼盘进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。实测面积是房屋交付和产权登记办证的面积依据。

●知识点2：房屋预测面积

房屋预测面积（即预售合同面积），一般指商品房期房销售中，根据国家规定，由具有测绘资质的房屋测绘机构依据施工图纸、实地考察和国家测量规定，对尚未竣工的房屋进行预先测量计算的面积。预测面积作为开发商合法销售的面积依据，在购买期房签订预售合同时，合同上记载的往往是房屋预测面积。

●知识点3：面积误差比

面积误差比，一般指房屋实测面积与房屋预测面积发生误差的比例，它是商品房买卖过程中作为面积差异处理的一种方法。具体计算方法如下：

面积误差比= (实测面积-预测面积)/预测面积×100%

综上，房屋预测面积是在房屋尚未竣工时进行预先测量所得，而房屋实测面积则是在房屋竣工验收后据实测量得到的面积，受施工单位技术水平、施工过程改变规划设计等因素影响，往往导致实测面积与预测面积出现一定误差。通常情况下，在处理实测面积与预测面积的差异问题时，可按照面积误差范围约定具体的处理方式。

购房时出现房屋实际面积和签订购房合同时的约定面积存在一定的误差，是比较普遍的现象，重点是看误差的比例和解决误差问题的方式。

●合同有约定，按约定处理

关于商品房买卖过程中面积误差的处理，《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同作为当事人的合意，应当充分尊重当事人的意思自治，因此，如果合同中对房屋面积误差问题已有约定，应优先按照约定内容处理。

●合同未作约定或约定不明的，根据有关规定处理

对于合同中未作约定的，《商品房销售管理办法》第二十条也有明确规定：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号)第十四条也有规定：

值得一提的是，目前我市采用的是2014年版《商品房买卖合同（预售）》，合同正文记载房屋预测建筑面积、套内面积、公摊面积以及面积差异处理方式等相关约定信息，除范本合同的既定内容外，双方可以用补充协议的形式另行约定面积差异处理方式，该部分约定内容各开发商的设定标准各有不同，购房人在签订预售合同时需注意查看，谨防出现交易纠纷。