重磅降息！房贷超预期下调15个基点，楼市最大利好来了

漳州站官方实播台  2022-08-22 14:26

[摘要] 房贷利率采用LPR定价模式始于2019年10月，LPR主要综合工商银行，建设银行等十几家银行利率报价，然后加权平均之后得到的一个市场利率水平，这个利率能够真实的反映当前利率市场的定价水平。

转载自微信公众号@大伟看楼市

降息了，8月贷款市场报价利率（LPR） 下调。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。

LPR下调已在市场预期之中。在8月的中期借贷便利操作中，作为中期政策利率的MLF利率超预期下调了10个基点。

随后，国务院总理李克强8月18日主持召开国务院常务会议，会议指出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

对于此次作为房贷利率定价基准的5年期以上LPR下调力度更大，在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。

这是今年LPR第三次下调。累计来看，今年以来，1年期LPR和5年期LPR累计分别下降15个基点和35个基点。

那么对房地产具体有什么影响：

房贷利率采用LPR定价模式始于2019年10月，LPR主要综合工商银行，建设银行等十几家银行利率报价，然后加权平均之后得到的一个市场利率水平，这个利率能够真实的反映当前利率市场的定价水平。

在房贷转化成LPR利率模式之后，新的房贷全部采用LPR定价模式，对于存量房贷，从2020年下半年开始，很多银行也开始批量进行转换，所以目前大多数人的房贷都是采用LPR定价模式。

采用LPR定价模式之后，大家的房贷利率会随着市场贷款利率水平的波动而波动，如果LPR下降了，对应的大家的房贷利息也会跟着下降。

市场之前没有预计到8月会出现降息，所以这次mlf的降低给市场很多期待。15个基点的下调更超预期，证明都房地产的利好在加码！

那么年内第二次15个基点的房地产降息对房地产有什么影响？

首先：降息的目标依然是稳定经济，上一次单独降息5年期是主要稳房地产，那么这次大概率还是稳定经济。

其次：直接影响不大，但心里影响很大

7全国房地产市场的主要特征是房价下调城市再次增加，特别是房价下调城市数量明显增加，房价下调幅度有所加大。

虽然各种刺激政策频繁发布，7月单月100多城市发布楼市稳政策，但目前看，因为暴雷和烂尾的影响，购房者信心低迷。

本次降息叠加了之前央行降低贷款最低标准20个基点将叠加降息的影响。直接计算，从基准4.45降低15个基点，也将月供减少88.48元，另外累积30年月供减少3.18万元。

第三：楼市依然需要政策呵护

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线出现楼市全面下调，最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。

第四：接近40万亿的房贷总额，一年影响大约减少190亿

2022年二季度末个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%，增速比上年末低5.1个百分点，如果按照存量贷款全部转化成浮动计算，累积影响的利息支出每100万30年贷款每年节省1062元，那么接近39万亿房贷平均到每一年的直接影响并不大。只有190亿左右。

第五：整体看，本次降息依然难以导致楼市企稳

目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定

第六：对于购房者来说，存量购房者可能要2023年才能开始减少利息

在2020年8月份的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。

转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整。

这意味着2023年1月份，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。

对于购房者来说，如果是新购房者，那么马上立刻享受到降息的利好。

第七：楼市需求更多积极政策

降息的主要目的是为了稳定经济，稳楼市的目的也是为了稳经济

目前稳楼市政策力度应该继续升级个人按揭房贷数据7月继续低迷，需要注意的是，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题。更多是对经济的预期问题，疫情不稳定，市场很难稳定。需要楼市出台更多更积极的稳楼市政策，只有真正降低了购房者的成本，市场才有望稳定。

烂尾楼停贷事件已经爆发，对于房地产市场的心理打击非常大，很可能会影响未来市场的企稳，不抑制继续出现房企暴雷，交房烂尾，购房者信心会继续下降，需要警惕市场再次出现明显下调。

降息肯定是楼市最重磅利好，但现在看，包括一线城市等，基本依然维持在房贷利率首套5（降息后在4.85，并没有达到4.3，只有楼市萧条区域当下可以做到降息后4.1），当下市场需要更多的稳楼市政策！

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