商铺、商住，买了让人后悔头疼！“我的房子卖不掉了”

投资商铺相比住宅要难多了，风险更高，不是一个普通人能很快上手的。

如果只是因为有闲钱，想置业，商铺会有一万种套路在等你。

1、承诺租金，了解一下。

很多开发商都会承诺未来5年的租金，或者承诺售后。

天上不会掉馅饼，基本上都是开发商的营销套路。

羊毛出在羊身上，承诺你的都是提前计算在房价里面。

本质上，和以前双十一购物先涨价再打折一个套路。

真正优质的商铺，和公司的股权一样，钱会主动上门来找。

2、开发商可以回购的商铺，要不要买？

为了打消你的后顾之忧，开发商会抛出另一个诱饵：如果交房两年内反悔，开发商可以等价回购。

典型的空手套白狼。

期房建设期两年，交房后再过两年，就是四年时间。开发商等价回购，相当于问你借了一笔4年的无息贷款。

四年时间，估计这笔钱在开发商手里都快了，你的率为零。

碰到这样的开发商，进去喝杯茶就走吧。

3、有专业的运营公司运营的商铺，买不买。

有开发商会承诺，商铺会签一个运营合同，有专业的公司来运营，保证长期运营品质。

商铺变死铺，完全不存在的。

买间商铺放在那里，有专业的运营团队光环加持，躺赚的日子到了有木有？

打住！做一件事，首先考虑应该是最坏的结果。

运营团队给你带来不错的还好说，如果运营公司半路倒闭，你投诉都没地方去。

如果自己没有完整的商业计划，啥都不管指望赚租金，现实么？

4、地段好，人流大，临街的商铺，买不买。

买商铺和买住宅，完全不是一个路子。

住宅的话，看地段，商业配套，政府规划，基本差不了。

但商铺，同样的因素， 却是完全不同的业态。

临街，你要看是临什么街。

如果是城市主干道，人流也大，但生意别想做起来。

因为一般城市，主干道两侧是用来疏导城市人流的。别看车流呼啸而过，但大家都不停，就算看到了也没办法停。

如果是住宅周边的商铺，人流密集，自然再好不过。

但如果买的是新商铺，尤其是期房，连人流都看不到，你再看好也不用考虑。

别看以后周边规划了多少小区，毕竟钱不是你的，极有可能规划变鬼话，就算落地入住率也没法保证。

这种商铺，就算5年后火起来，也不用后悔。

啰嗦一堆，只想说明一个问题，买商铺的坑要远多于住宅。

尤其是二线以下的城市，我不建议买入。

决定要买商铺的，做好自己的资产规划，备好安全垫。

比如先买一套房。

再来说说商住！一样让人头大，业主称“我的房子卖不掉了，因为它叫商住房”

商住房，近20年来一直游走在法律和政策的灰色地带。

“商住房”是一个很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。

与普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后产权到期；不能落户；首付高、贷款年限少；水电气费贵，税高。

2017年楼市一片炙热的时候，商住房在政策上遭到强力打压，市场转冷，一直持续到现在。买了商住房的人无法理解，好好的房子，怎么突然就卖不掉了呢？

北京像素——商住房市场的标签

北京像素号称北京的商住楼盘，在东五环外、朝阳区与通州区交界处。

一共19栋高楼，东南西北各种朝向都有，就像一个大蜂巢。这里有将近1万套房子，面积从30-70多平米不等，居住着三万多人。

小区虽然建成年头不长，但缺乏维修，导致楼内就像老旧的宿舍，走廊又暗又长。在这里推拿店、美甲店、宠物店直接开在小区里，办公室出租广告随处可见。

在此居住的一大部分是北漂，他们没有户口，又暂时没有购房资质。

比如陈林，两年前，他拿着家里人帮忙凑的150多万在北京像素买了一套40多平的开间。

陈林选择性忽略了商住房的弊端，甚至是小区杂乱的环境。北京像素对他而言最重要的意义在于，终于在北京买了房、安了家。

他已打算好，等交够五年社保，就把房子卖掉，再去换一套北京的普通商品房。

16年买这个房的时候他不愁以后卖不掉，毕竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店，听说每月都能成交几百套。

房子不好卖了

但就在2017年3月26日之后，一切都变了。

北京出台了空前严厉的商住房调控政策，明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，从态度上否定了商住房的所谓“居住”属性。

政策同时规定，如果是个人购买存量商住房时，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。

就这样，买商住房的条件从不限购变得十分苛刻，有人评价这等于对商住房市场“一剑封喉”。

不仅北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，对商住房加以限制，商住项目也因此迅速降温。

市场的冷淡还反映在成交量上。统计数据显示，政策出台后20个月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交仅5409套，而此前的20个月（2015年8月-2017年3月），成交套数为 89690套，也就是说，北京商住房成交量暴跌了94%。

调控前，复式户型报价接近7万/平米，现在降到4万/平米左右。

但是在陈林看来，报价4万还是3万都没有任何意义，因为现在很难找到下一个接盘的人，真心想卖房的业主只能不断降价。

他说，虽然规定可以卖给公司，但现实中很少有公司愿意买，因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。

投资客蠢蠢欲动

虽然商住房市场空前冷淡，但也有一些投资客在冒险寻找机会。

2018年11月，苏夏在北京花130万全款购买了一套不到40平米的商住房，从开始看房到过户、对外出租，只用了不到两周时间。

她看中了商住房极高的租售比。每月租金4000多元，同样的租金，如果购买住宅的花，大约需要花三四百万元。此外，商住房还可以租给公司用于注册地址，一年八千到一万元。

“买商住，有‘钱’途。未来普通住宅还会不断被建造出来，而商住房是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已销售的商住房才可以卖给个人，以后新售的，个人想买都买不了。”苏夏说，民水民电带燃气的商住房则更是存量版中的。

游走在政策的灰色地带

“商住房本来就是违规的，现在是把原来政策管理上的漏洞补上了。”房产专家说。

他说，中国用地性质划分很明确，包括住宅、商业、办公、工业用地等，并没有“商住”一说。用地规划决定建筑规划，虽然用地规划没有这一类型，但过去很多开发商在四五十年产权的商业、办公用地上建住宅，做出了违规的建筑规划。

那么，商住房是在何种背景下诞生的呢？

专家称，上世纪90年代末，受外部环境影响，中国楼市十分低迷，出现了很多烂尾楼。2000年以后，经济回暖，加之1998年房改之后中国大力发展住房市场，住房需求大幅释放。

一些开发商收购了烂尾楼，改成酒店式公寓，由于地段好、总价低、租金高，这些公寓一时大受欢迎。

“尝到甜头之后，过了几年，有些开发商在拿地之初就已经规划好，用低于住宅用地的价格拿下商办用地，再建成所谓的‘住宅’，也就是商住房，以卖个好价钱。”专家说，开发商打擦边球，而地方政府又睁一只眼闭一只眼，市场上的商住房也因此越建越多，并且被包装得越来越像住宅。

未来调控会放松吗？

近来部分地区楼市调控有所松动。2018年12月，菏泽、珠海、广州、杭州相继出台政策，放松楼市调控。

广州的政策与商住房有关：在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。而过去此类物业只限定企业购买。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，对商住房的限制性政策主要目的是遏制投资投机性需求，但这种政策应该是暂时的，放松调控是大趋势，不会一直禁止个人购买。

杨红旭认为，楼市降温之后，未来两年，各地对商住房的调控可能有所放宽，但出于规范市场秩序等方面的考虑，不太可能回到调控之前，因为商住房本身就是违规的。

2018年12月27日，中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市。

买房之后，陈林更加关注楼市的相关政策和消息。2018年12月27日早晨，他走出北京像素小区，随人流挤进地铁，手机上跳出一条新闻：

中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市，成为A股史上首只跌破1元的退市股。

很少有人知道，北京像素正是中弘集团最著名的代表作之一。中弘曾经凭借商住房项目风生水起，但受楼市调控影响和一些自身原因，中弘销售业绩出现断崖式下跌，资金链问题持续恶化，最终在A股黯然退出。

不过，与中弘的死活相比，陈林更关心的是，对商住房的限制会松绑吗？将来他的房子会以什么样的价格卖出？（应受访者要求，文中部分人物为化名）

来源：中国新闻网、长河飞舟（大鱼号）