漳州二手房交易要注意！警惕这些“炒房”套路

近期，市住建局在持续规范二手房交易市场相关工作中，发现部分房地产中介机构及个人违规从事“炒房”行为，不仅损害了交易当事人的合法权益，也给我市的二手房交易市场带来了负面影响。

那么二手房市场交易中的“炒房”到底是一种什么样的行为？“炒房客”是通过怎样的手段进行炒房的？炒房行为又可能有那些隐患？今天小编就带大家走近二手房市场交易中的“炒房”套路揭开“炒房”的神秘面纱。

何谓炒房

炒房是一个新兴名词，是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。主要是利用交易双方的信息差，低进高出，赚取差价。这一类的特殊投资行为被称为炒房。

二手房炒房手段

当前市场上，二手房“炒房客”往往通过以下几种方式进行炒房：

1.办理委托公证

“炒房客”先向产权人支付首付款，签订交易协议，达成交易关系，但未办理房屋过户手续，只是办理了一系列的委托公证。取得房东的委托后，“炒房客”便抬高房屋价格，寻找下家接盘。待找到合适的买家后，“炒房客”再以受托人的身份与买方办理房屋过户手续。如此一来，“炒房客”只需支付首付款便可从中牟利，炒房周期短，又规避了交易税费和向银行申请贷款的费用，省下了尾款的支付，还赚取了房屋的差价。

2.过户给指定第三方

在正常的二手房交易流程中，买卖双方通过中介机构签订交易协议，就房屋价格、定金支付、过户时间约定及房屋交付等事项达成初步合意后，理应直接办理《存量房买卖合同》网签备案并办理二手房过户手续。但有的“炒房客”在签订交易协议时，在协议中加入了“卖方同意过户给买方指定的第三方”的条款，向卖方支付了一定数额定金，并将交易时间延长至六个月以上。在这期间，“炒房客”便用定金的形式先行锁定了房源，同时找寻新的下家，提高房价出售，赚取差价。办理过户手续时，以“过户给指定第三方”为依据，由卖方直接过户给第三方。期间若卖方因急需用钱或发现被赚取了高额差价，想要取消协议时，则将会面临高额的违约责任。

3.协议代持

“炒房客”通过与房东签订“独家委托协议”“代持协议”“单方代理协议”等具有代理性质的协议，约定一定时期内，“炒房客”获取房屋使用权，并每月向房东支付一定费用的租金。在约定期间内，“炒房客”对房屋进行装修，并寻找买方，加价出售，从而赚取差价。若在约定时间内未找到买方，“炒房客”无非损失了约定期间内的租金。

套路特征

综上，我们可以看出，“炒房客”的套路大致存在几种特征：

一是第三方介入

炒房客”会以帮朋友、亲戚买房等理由，要求协议中约定“指定第三人过户”“办理委托公证”等条款，便于房产过户给“炒房客”指定的不特定第三方。房东直到办理过户手续时才发现，原来真正的买方和与自己签订协议的不是同一人。

二是交易周期长

“炒房客”会编造各种理由，与房东约定半年以上交易周期，便于装修房屋、炒高房价，寻找真正买家。

三是炒房成本低

“炒房客”以较低的成本即可锁定房源，甚至通过租赁等方式实质控制房屋。一旦市场行情下行，只需放弃小额的成本即可，实际的市场波动风险主要还是售房人承担。

四是经纪机构参与其中

“炒房客”多通过利益分成等方式寻找经纪机构合作。经纪机构利用买卖双方的信任和交易信息不对称的优势，刻意隐瞒重要事项，压低房屋售价协助促成炒房交易。

风险提醒

一、若炒房客在房屋使用过程中破坏了房屋结构，新的买房人入住后发现质量问题，会直接向原房主主张修复或赔偿。而“炒房客”对房屋进行装修，多是质量不过关的“表面工程”，住上几年房子各种问题便会暴露，重新装修反而增加了成本，令住户烦心。甚至有些低劣装修，损害人身健康，影响居住安全。

二、“炒房客”将该房屋转卖他人的行为，炒房客只是名义的卖房人，形式上是代理原房主出售。若该合同履行过程中产生纠纷，新的买房人可能主张原房主与炒房客存在恶意串通的行为。一旦发生诉讼，原房主将被直接列为被告。

三、房东签下的带有委托性质的协议存在风险隐患。“炒房客”若利用协议物色多位意向购房人并收取定金，卷款跑路，将会让意向购房人蒙受经济损失，给房东留下法律纠纷，并带来相关法律责任。

特别提醒

房东在出售房屋的过程中，要慎重选择委托公证的交易形式，在签订合同前，要仔细阅读房屋买卖协议、委托协议中的条款，对发现带有“过户给指定第三方”、“委托办理房屋出售手续”或是“由买方代持房屋”性质的条款时要提高警惕，切忌贪图“代持租金”之类的蝇头小利，以免给自己与他人带来不必要的经济损失与法律纠纷隐患。

买方在购买房屋的过程中，应与房东直接沟通交流。尤其是在房屋价格的环节中，切记要求房东出示房屋的权属证明、本人身份证等证明材料。遇到洽谈对象系受托人的，更应小心谨慎，以防落入“炒房客”的陷阱。看中带装修的房源时，有条件的可以请专业人士一起验房，确定房屋装修品质，避免买到有装修质量问题的二手房。

法律依据

中介机构在为违规炒房交易活动提供经纪服务时，可能涉及违反《房地产经纪管理办法》第二十五条：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋。”还有可能涉及擅自发布房源、未履行书面告知义务、采取隐瞒等非法手段损害委托人或者他人利益、提供虚假信息等违法行为。这些违法违规行为将面临依法承担民事赔偿责任，被监管部门记入信用档案、取消网签资格或处以罚款、没收违法所得、停业整顿等行政处罚，情节严重的被追究刑事责任等后果。

“炒房客”以委托公证的形式，隐瞒交易真实情况，规避交易过户手续，赚取差价的行为，可能涉嫌违反国家税务法相关规定，构成偷税漏税。以“协议代持”或“过户给指定第三方”的行为，在取得房屋所有权前与第三方发生交易关系，更是可能构成合同欺诈或诈骗。一经查实，将严肃追究其法律责任。

“房住不炒”作为我国房地产市场发展的大方针，是不可突破的底线。各房地产经纪机构要洁身自好，共同维护行业形象，在从业过程中，应当拒接违规“炒房客”的业务，避免因此承担民事、行政责任，甚至是刑事责任。

来源：漳州市住建局