购房小讲堂│告别先还款后过户，“带押过户”好处多！

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近日，自然资源部、中国银保监会印发通知，要求协同做好不动产“带押过户”，进一步便民利企。在二手房交易中推行“带押过户”的交易模式，自去年起就已在全国各地陆续试点，目前已有100多个地市开展了“带押过户”工作，我市也已于2022年12月先后印发《关于鼓励实施二手房“带押过户”模式的指导意见》《漳州市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，全面推广二手房“带押过户”。

那么

什么是“带押过户”？

“带押过户”有哪些流程？

“带押过户”模式有哪些优势？

对楼市发展会产生什么影响？

今天

小编再给大家捋一捋

一什么是“带押过户”？

“带押过户”是以民法典第406条规定为基础的一项便民利民政策。所谓二手房“带押过户”，是指处于抵押状态的房屋进行交易过户时，卖方不需要提前归还原有房贷、注销抵押权，即可完成房屋转移登记、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

民法典第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

对于已抵押房屋的买卖转移，传统的二手房交易模式要求卖方必须先提前还贷、解除抵押，才能办理后续的过户；而“带押过户”则支持在原抵押存在的情况下办理房屋的过户手续，将房屋所有权转移至买方名下，且可同步办理买方新贷款的抵押权登记，把卖方的原贷款抵押权注销登记放到了整个交易过程的最后环节。

二“带押过户”有哪些流程？

结合目前的业务实践，二手房“带押过户”大致可分为以下四步：

01达成意向，发起申请

买卖双方达成买卖意向，向银行提出申请，买方提交贷款申请，卖方提交提前还款和“带押过户”申请。

银行审批，资金监管02

买卖双方与银行签订三方（四方）协议书，同意二手房“带押过户”，买卖双方申请二手房资金监管。

03联合办理，完成过户

买卖双方与各自贷款银行共同申请办理房屋交易过户手续。

资金结算，解除抵押04

银行发放买方购房贷款，结清卖方原贷款，办理原房贷的抵押权注销登记。

三“带押过户”有什么积极意义？有效降低交易成本

传统模式要求先解押才能过户，这就意味着卖方必须先筹集资金提前还贷，而“带押过户”的核心就是使用买方的新贷款偿还卖方的原贷款，卖方因此不必为提前还贷而借助过桥、垫资等方式筹款，可以节省因此产生的“过桥费”和衍生的利息费用，以此降低交易成本。

有效化解交易风险

传统模式下，卖方需要提前筹措还贷资金或利用买方首付款先行还款，而为了配合买方的贷款审批，卖方也需将房屋所有权先转移登记至买方名下，因此，可能存在因买方征信等问题无法贷款造成卖方房财两失，或使用买方垫资还款后房屋被查封导致无法办理登记手续等风险。“带押过户”政策免除了卖方筹资还贷的过程，并且通过嵌入交易资金监管，整合登记过户流程，实现全流程闭环管理，最大程度保障交易安全，从而将交易风险降到最低。

有效优化交易流程

以往，抵押中房屋过户转移，需要先筹集资金归还贷款、办理抵押权注销登记，再办理转移登记、申请新贷款、办理新抵押权登记，交易成本高、时间长，且流程繁琐复杂。“带押过户”针对传统交易模式的这些难点、痛点和堵点，重新梳理房屋交易过户全流程，通过减环节、减时限、减材料、减流程、减跑动，实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，大大提高了交易效率。

总而言之，“带押过户”政策的实施，为买卖双方节省了交易费用和时间，提升了交易安全性，既减轻了交易主体的资金负担和交易成本，又降低了二手房流通成本和再入市门槛，对于活跃二手房交易市场有着积极的促进作用。

文稿来源：漳州市房产交易中心